出租房屋预收房租的纳税义务发生时间主要依据以下规定：
增值税纳税义务时间
基本原则：以收到预收款的当天为纳税义务发生时间。
例外情况：
若合同已明确约定付款日期，且该日期早于预收款时间，则以合同约定的付款日期为准。 若先开具发票，则以发票开具当天为纳税义务发生时间。
企业所得税纳税义务时间
采用权责发生制，按租赁期分期确认收入，与会计处理一致。
个人出租房屋的特殊规定
增值税税率固定为5%，需在收到预收款时申报缴纳。 房产税按租金全额（含预收）计算，住房税率4%，非住房12%。
